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サワダ建築事務所
Sawada Architects&Engineers
tel 072-851-1301
住宅の維持管理
維持管理の重要性
住宅各部の取り換え時期

維持管理ガイドライン

住宅性能表示維持管理等級
維持管理の重要性
住まいは、長期にわたって四季の厳しい気象環境にさらされて使用され、採用する仕上材や工法により手入れの仕方も変わってきます。
また 住宅性能表示では、給水や排水の配管など、設備面の維持管理のしやすさについて等級が定められています。住いづくりの計画の段階から給排水設備等の点検・清掃・補修が容易に対応できる様に対応策をもり込んでおきましょう。
住宅各部の取替・更新時期
日本の戸建て住宅の平均耐用年数は約26年といわれており、アメリカの約44年、イギリスの約75年に比べて極めて短いものとなっています。多額の資金を費やして住宅を建てても、入居後の維持管理が適切でなければ、せっかく建てた住宅も早く傷んでしまうことにつながりかねません。住宅をより長持ちさせるためには、入居後の維持管理を業者等に一任してしまうのではなく、まず建築主であるご自身が住まいの健康状態を把握し、維持管理に取り組むという強い気持ちが重要です。しかし、専門家でなければ判断ができないことや、自分では維持管理ができない箇所もありますので、入居後も業者とうまくつきあっていくことが大切です。
また
入居後、経年変化や高齢者対応などのリフォームや修繕が必要となったときには、契約時の設計図書があるか否かでは、費用や工期の面で大きく違ってきます。これらの図書は大切に保管しましょう。

住宅各部の主な点検項目、点検時期の目安、更新・取替えの目安について掲載しています。住まいの維持管理の参考にしてください。
住まいの維持管理ガイドライン
点検部位 主な点検項目 点検時期の目安 更新・取替えの目安



布基礎 割れ、蟻道、不同沈下、換気不良 5 〜6年ごと ────

モルタル壁 汚れ、色あせ・色落ち、割れ 2 〜3年ごと 15 〜20年位で全面補修を検討(亀裂等の状況により相当幅有り)
サイディング壁 汚れ、色あせ・色落ち、シーリングの劣化 3 〜4年ごと 15〜20年位で全面補修を検討
金属板、金属サイディング 汚れ、さび、変形、緩み 2 〜3年ごと(3〜5年ごとに塗替え) 15〜20年位で全面補修を検討

瓦葺き ずれ、割れ 5〜6年ごと 20〜30年位で全面葺替えを検討
彩色石綿瓦葺き 色あせ・色落ち、ずれ、割れ、さび 4〜6年ごと 15〜30年位で全面葺替えを検討
金属板葺き 色あせ・色落ち、さび、浮き 2〜3年ごと(3〜5年ごとに塗替え) 10〜15年位で全面葺替えを検討
雨どい 詰まり、はずれ、ひび 2 〜3 年ごと 7 〜8年位で全面取替えを検討
軒裏(軒裏天井) 腐朽、雨漏り、はがれ、たわみ 2〜3年ごと 15〜20年位で全面補修を検討




木部 腐朽、破損、蟻害、床の沈み 1〜2年ごと(2〜3年ごとに塗替え) 15〜20年位で全面取替えを検討
鉄部 さび、破損、手すりのぐらつき 2〜3年ごと(3〜5年ごとに塗替え) 10〜15年位で全面取替えを検討
アルミ部 さび、破損 3 〜5年ごと 20〜30年位で全面取替えを検討



土台、床組 腐朽、さび、蟻害、床の沈み、きしみ 4〜5年ごと 土台以外は20 〜30 年位で全面取替えを検討
柱、はり 腐朽、破損、蟻害、割れ、傾斜・変形 10〜15年ごと ────
壁(室内側) 割れ、雨漏り、目地破断、腐朽、蟻害、さび 10〜15年ごと ────
天井、小屋組 腐朽、さび、はがれ、たわみ、雨漏り、蟻害、割れ 10〜15年ごと ────
階段 沈み、腐朽、さび、蟻害、割れ 10〜15年ごと ────


玄関建具・窓 隙間、開閉不良、腐食、付属金物異常 2〜3年ごと(建付調整は随時) 15〜30年位で取替えを検討
雨戸・網戸 さび、腐朽、建付不良 2〜3年ごと(建付調整は随時) 15〜30年位で取替えを検討
窓枠、戸袋などの木部 さび、雨漏り、コーキング不良 2〜3 年ごと 建具取替えの際更新

木製建具 隙間、開閉不良、取付金具の異常 2〜3年ごと(建付調整は随時) 10〜20年位で取替えを検討
ふすま、障子 隙間、開閉不良、破損、汚れ 1〜3 年ごとに貼替え 10〜20年位で取替えを検討



給水管 水漏れ、赤水 1年ごと(水漏れは直ちに補修) 15〜20年位で全面取替えを検討
水栓器具 水漏れ、パッキングの異常 1年ごと(3 〜5年でパッキング交換) 10〜15年位で取替えを検討
排水管、トラップ 水漏れ、詰まり、悪臭 1年ごと(水漏れは直ちに補修) 15〜20年位で全面取替えを検討
台所シンク、洗面設備 水漏れ、割れ、腐食 1年ごと(水漏れは直ちに補修) 10〜20年位で全面取替えを検討
便所 便器・水洗タンクの水濡れ 1年ごと(水漏れは直ちに補修) 15〜20年位で全面取替えを検討

タイル仕上げ タイルなどの割れ、汚れ 1年ごと 10〜1年位で全面取替えを検討
ユニットバス ジョイント部の割れ・隙間、汚れ 1年ごと 10〜15年位で全面取替えを検討

ガス管 ガス漏れ、劣化 1年ごと(ガス漏れは直ちに補修) 15〜20年位で全面取替えを検討
給湯器 水漏れ、ガス漏れ、器具の異常 1年ごと(水漏れ、ガス漏れは直ちに補修) 10年位で取替えを検討


換気設備 作動不良 1年ごと 15〜20年位で全面取替えを検討
電気設備 作動不良、破損 1年ごと 15〜20年位で全面取替えを検討
※住宅金融公庫「住宅維持管理履歴簿」より

住宅性能表示維持管理対策等級
●住宅性能表示の等級

住宅性能表示では、給排水衛生設備配管及びガス配管について、構造躯体及び仕上材に影響を及ぼすことなく、点検や清掃・補修が容易にできるための対応策をプランの段階から取り込んだ住いづくりを推奨しています。

●対象となる配管設備

対象となる専用配管は、排水管は敷地内の最終枡から設備機器とその接続までの配管を、給水管及びガス管にあっては、水道又はガスメーターから建物内の給水栓・ガス栓又は設備機器との接続までの配管が対象となります。

●維持管理とは

給排水管 及びガス管が全面的な交換が必要となるまでの期間内に、実施される点検・清掃・補修をいう。

●点検とは
排水管、給水管 又はガス管に支障が発生した場合に該当箇所の確認をいう。

●清掃とは
排水管内の滞留物の除去をいう。

●補修とは
排水管、給水管 又はガス管に支障が発生した場合における該当箇所の修理 及び配管バルブ、継ぎ手等の部品の部分的な交換をいう。

●維持管理対策基準

1)コンクリート内に配管を埋設しない。

建物の構造体の基礎コンクリート内に専用配管を埋め込まない。但し コンクリートに埋め込んださや管にフレキシブル配管を挿入する場合は、直接配管自体が埋め込まれておらず、躯体に影響を及ぼすことなく配管の点検、清掃、補修が可能であることから、コンクリートには埋め込まれていないとして扱われる。

2)埋設配管の上にコンクリートを設けない。

地中に埋め込んだ配管の上にコンクリートを打設しない。そのために、べた基礎や防湿コンクリート及び防蟻対応のスラブのように、床下全面にコンクリートを打設する場合は、床と基礎の間のふところ空間の中で横引き配管を設ける。在来工法の浴室を設ける場合は、床下に土間コンクリートを打設するために配管をコンクリートに埋設することになる。尚 建物外部に設ける犬走りや駐車スペース等の土間コンクリートは、住宅の構造体への影響は無いものとして、この規定は適用されない。

3)排水管には掃除口若しくはトラップを設ける。

排水管には、清掃が簡易に出来るように掃除口 若しくは清掃が可能なトラップが設置されていること。但し 便器の排水管で排水枡が隣接して設けられている場合は、排水枡から清掃が可能なために、掃除口を設ける必要は無いが、2階にトイレを設ける場合は、排水管に掃除口を設ける必要がある。

4)点検口をもうける。

排水管、給水管 及びガス管からの漏水やガス漏れ等の支障が発生した場合に、確認するための点検口が設備機器と専用配管の接合部に必要です。キッチン、洗面化粧台は、機器の下部の扉を開ければ点検ができ、ユニットバスは給水接続の点検口がユニットバスに設けられていますが、排水の接続には、他の場所(脱衣室等)に床下点検口を設け、ユニットバスの排水管の接続が点検できるようにする。また 2階に浴室を設ける場合は、下階に点検口を設けるか点検口付きのユニットバスを選定する必要があります。同様に2階にトイレを設ける場合にも下階に天井点検口が必要です。トイレの給水には壁に点検口(床出しの場合は床下点検口 若しくは 下階に点検口)を、洗濯用の水栓もトイレ給水と同様に点検口を設けるか、ボックス式の水栓を設けるなどの措置が必要です。

維持管理性能の注意ポイント

  • 1階には必ず床下点検口を設ける。床下収納庫を設ける場合は点検口として兼務できます。  
  • 床下のふところの高さは、有効で40cm以上確保する。
  • 床下には人通口を設け、床下配管にてデッドスペースが生じないようにする。
  • 2階に水廻りを設ける場合は、できるだけ上下階同じ位置とし、構造材の欠損が発生しないようにパイプスペースを設け、点検口を取り付ける。

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